投資觀點
投資觀點
2024/11/20
過去兩年,全球房地產市場挑戰重重,包括面臨利率上升、借貸成本增加以及交易活動急遽放緩,導致全球主要市場的房地產價值下降了25%至35%,而危機就是轉機,看好房地產價格調整已經完成,現在正是重新投資的理想時機。
PGIM保德信投資管理指出,從現在起至2025全年將是投資全球房地產市場的良好時機,且目前已看到部分投資者已經開始率先部署,市場上也逐漸出現更多新投資者,反映出資金想趕在市場加速復甦之前把握重新入市的機會。
此次市場調整帶來的投資機會可分為三大主題:住宅、物流、數據中心,這些主題均具備一個共同特色:充滿韌性,不僅能提供穩定的表現,並受惠於長期結構性人口和地理趨勢,且這些趨勢不會在短時間內輕易改變。
住宅市場長期供不應求,而保德信房地產於全球管理65萬個住宅單位,並自1970年代起一直投資這些資產,當中的數據顯示:多項人口族群對住宅的需求正在不斷變化,尤其是傳統的多戶住宅、學生宿舍、長者住宅和共居空間領域。
除日本外,亞洲的出租住宅市場仍處於起步階段,不過現在投資人已可參與提供專業管理的住宅,以滿足不同群體日益增長和變化的需求,例如香港與新加坡的共居空間,以及澳洲的學生宿舍。
電子商務的滲透率持續擴大,加上全球供應鏈重組,正在推動特定地點個別類型的物流資產需求,特別是「真正最後一里路物流」,即企業能於10至15分鐘內將產品送達顧客手中的位置。
全球供應鏈的演變亦產生其他機會,亞洲城市提供強勁的成長潛力和城市發展機會,不過如果網路消費力道放緩,可能對過量的供應構成風險,選擇合適的市場將是致勝關鍵,目前東京和首爾等地供應充足,而雪梨和墨爾本則供不應求。
雲端服務和人工智慧的普及,推動長期科技轉型,支撐全球主要市場數據中心的需求和租貸前景,預期未來五年,市場對數據中心的需求將呈現22%的高度年複合成長,然而,由於取得規劃許可和確保電力供應(尤其是可再生能源)的門檻較高,數據中心供應仍然受限。
由於供需失衡,數據中心正在創造千載難逢的投資機會,特別是在快速成長的超大規模市場,開發節能數據中心也是進入此市場的良好途徑,在歐洲,阿姆斯特丹面臨最大的供應短缺,而亞洲的東京和大阪則提供可觀的成長潛力。
PGIM保德信投資管理認為,全球房地產在上一輪週期的特點是低利率和量化寬鬆政策,如今環境已改變,下一個週期將以韌性和成長為基調,為此投資人需要採取新的投資策略,資金必須配置在能把握特定戰略機遇的資產,或者具有結構性力量支撐、能持續帶來穩定收益的資產之上,包括租賃、數據中心、電子商務等,另外,醫療與高齡化住宅也是值得留意的次產業。
PGIMSITE202411108
短中長期績效名列前茅
資料來源:Lipper,保德信整理,2024/10/31。同類型基金為Lipper Global分類中「環球房地產股票型」基金。注意:過去之績效不代表未來績效之保證。